¿Quién puede comprar un inmueble en Uruguay?
En Uruguay, el acceso a la propiedad inmobiliaria es amplio y no presenta restricciones significativas. Cualquier persona mayor de edad puede adquirir un inmueble, siempre que cuente con los recursos económicos necesarios para concretar la operación.
Los extranjeros no residentes pueden comprar propiedades sin necesidad de establecer domicilio en el país, debiendo únicamente presentar un documento de identidad válido, como el pasaporte. La normativa vigente no impone requisitos adicionales vinculados a la residencia o nacionalidad.
Asimismo, tanto las personas físicas como las personas jurídicas pueden ser titulares de bienes inmuebles. En el caso de las entidades jurídicas, estas pueden ser de origen nacional o extranjero y adquirir propiedades tanto para fines corporativos como para uso patrimonial, según su estructura y objetivos.
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Pasos para la compra o venta de propiedades en Uruguay
Una vez seleccionado el inmueble y acordadas las condiciones esenciales con el propietario, es habitual suscribir un contrato preliminar conocido como Boleto de Reserva. En este documento se establecen aspectos fundamentales de la operación, tales como el precio, la modalidad de pago, la entrega de una seña —que generalmente asciende al 10% del valor—, el plazo para otorgar la escritura definitiva, las condiciones de entrega del bien y las penalidades aplicables en caso de incumplimiento.
El Boleto de Reserva constituye el instrumento jurídico central de la operación, ya que refleja de forma escrita los acuerdos alcanzados entre las partes. La experiencia demuestra que la firma de este documento sin el debido asesoramiento notarial y legal puede generar consecuencias económicas y jurídicas relevantes.
Posteriormente, existen dos alternativas para formalizar la operación. La primera consiste en otorgar directamente la escritura de compraventa definitiva, una vez que el escribano interviniente aprueba la titulación y verifica el cumplimiento de los requisitos legales. La segunda opción es la firma de una promesa de compraventa, mediante la cual se abona una parte del precio y se toma posesión del inmueble, quedando pendiente el otorgamiento de la escritura definitiva.
Adicionalmente, al adquirir un inmueble resulta fundamental verificar dos aspectos clave: la regularidad y habilitación de los planos ante la Intendencia correspondiente, y la correcta realización de los aportes al Banco de Previsión Social por concepto de construcción o reformas. Estos controles deben efectuarse de forma rigurosa y, en caso de existir observaciones, prever mecanismos de cobertura adecuados.
Costos del compromiso de compra venta en Uruguay
Cuando interviene un operador inmobiliario en la intermediación de la operación, su comisión suele ascender al 3% del precio de la compraventa, más el Impuesto al Valor Agregado.
Tanto el comprador como el vendedor deben abonar el Impuesto a las Transmisiones Patrimoniales (ITP), equivalente al 2% del valor real del inmueble determinado por la Dirección Nacional de Catastro, actualizado conforme al Índice de Precios al Consumo.
Por su parte, el vendedor puede estar alcanzado por el Impuesto a la Renta de las Personas Físicas (IRPF) cuando la operación genera un incremento patrimonial. Esto ocurre cuando existe una diferencia positiva entre el valor de adquisición del inmueble y el precio de venta.
Si el título de adquisición es posterior al 1.º de julio de 2007, el incremento patrimonial tributa a la tasa del 12% sobre el resultado real. En cambio, si el título es anterior a dicha fecha, puede optarse por el menor monto resultante entre el criterio real y el criterio ficto. Este último consiste en aplicar un 15% sobre el precio de venta, al cual se le aplica la tasa del 12%, lo que equivale a un 1,8% del valor de la operación.
Finalmente, en Uruguay es el comprador quien designa al escribano interviniente para asistirlo en la operación. No obstante, resulta recomendable que el vendedor también cuente con asesoramiento notarial independiente, a fin de resguardar adecuadamente sus intereses.
